相对于公募基金而言的，指通过非公开募集的方式，向有特定人数限定的投资者募集资金(基金份额)而设立的基金。根据私募基金的投资方向，又可以分为私募证券投资基金与私募股权投资基金两种。

　　上周，大连某知名地产企业异常低调地签署了一份合约：在其新一轮的房地产开发项目中，将引入新的战略投资者——来自美国的一家私募基金。这一动作，开创了大连房地产与私募基金完全合作之先河。

　　在这单“静悄悄”的合作背后，是圈内“地产血统”的私募基金风起云涌，它犹如一场变革的前奏，改变着中国地产未来发展的掘金之路。

　　地产融资“基金年” 房产与私募基金频频“联姻”

　　2010年，尽管只过了5个月，却已被业内誉为中国房地产融资的“基金年”。 4月9日，金地集团宣布与瑞银合作发起的房地产基金第一期募集完毕，成为中国内地第一只由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金；更早以前，包括华润、绿城等在内的多家地产公司先后涉足或明确表示有意开展房地产私募基金业务……

　　除了前述的大型房地产开发商，一些中小开发企业，乃至以民间资本为来源、提供过桥贷款为主的小型人民币基金，也不甘于人后，争相试水。

　　据不完全统计，截至今年4月份，国内新近成立的以房地产开发企业为主导的地产基金已逾百家。房地产与私募基金的“联姻”几乎每个月都在全国不同的地区上演。

　　中国地产20年 躺在银行身上过日子

　　“中国房地产发展的历史并不长，只有20多年时间。 ”戴德梁行有国际房地产顾问“五大行”之称，在其北亚区副主席李志荣眼里，“年轻”的中国房地产行业走到今天，其融资模式也上了三个台阶。从以政府为主导，住房采取实物分配形式，房地产商不必为“找钱”过于烦恼；到土地价格上涨、开发规模不断扩大，开发商需依托银行的贷款，才能满足生产需要；而上到第三个台阶，土地资源日渐稀缺，投资成本也日趋增大，单一的银行信贷模式已无法满足房地产投资的快速增长。“国内的房地产开发模式非常单一：拿地、开发、销售、再拿地……”李志荣说，这种模式也决定开发商的运营发展需要大量的资金支持。而中国内地的房地产商募集资金的渠道却异常狭窄：几乎躺在银行身上靠贷款过日子。

　　至此，中国房地产商融资的“短板”完全暴露出来。

　　地产新政时代 融资渠道亟待拓宽

　　用大连地产圈的知名人士、新浪博主辣姜的话形容，掐住房地产商脖子，唯有一进一出：进是指融资，出指的是销售，一旦市场出现变化，影响了终端销售，那么相应的，开发商回款也会出现问题，接下来，新项目也将面临资金压力。

　　以2009年底国家统计局公布的一项数据为例：我国房地产企业开发的资金来源中，银行贷款、定金及预付款(其中很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付)、个人按揭贷款约占到了房地产行业融资总量的60%~70%——也就是说，银行贷款实际上支撑了开发商经营周转的资金链。清科研究中心(主要从事创业投资与私募股权投资领域的研究)分析认为，对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，中国房地产企业对银行的依赖度明显过高。

　　2008年，由美国次贷危机引发的全球经济危机以及今年以来中国国内宏观政策的调控措施，让此前一直财大气粗“不差钱”的地产商们也逐渐冷静下来，开始寻求一条新的、更加稳健的融资途径。而私募基金，恰恰在此时进入他们的视线。